賃貸経営をされている方の中には、空室でお悩みの方も多いのではないでしょうか。
今回は、空室を空室でなくすためのポイントをいくつかご紹介します。
空室のまま物件を放置しておくと、収益が見込めないだけでなく設備の老朽化が進んでしまいます。空室の物件を抱えている方はもちろん、これから賃貸経営をお考えの方も、ぜひこの記事を参考になさってください。
空室はもったいない
「空室はもったいない」。これはすべての賃貸経営者に共通している認識の一つです。賃貸経営をしている方なら安定的かつ大きな収益を得たいものです。そのためには、部屋を空室のまま遊ばせておくわけにはいきません。
空室を放置していると、当然のことながら賃料がまったく入りません。そればかりか、次の入居者に備えて掃除や維持管理は続けなければいけないのです。つまり、収入が得られず、出費ばかりがかさんでしまうのです。空室はもったいないことがおわかりいただけたかと思います。
空室を設けないためには、新規の入居者に魅力的な物件にする一方で、現在の入居者も逃がさないような工夫が必要です。長らく空室になっている物件は、そもそもなぜ空室になっているのか。その理由をまずはオーナーさん自身が把握することが大切です。
ここでは空室になりやすい代表的な理由に注目することで、空室を再生する方法を模索していきましょう。
空室の理由
そもそも空室ができるのはなぜなのでしょうか。ここでは、空室になってしまう主な原因を2つご紹介します。
賃料が高いから
まず、空室に借り手がつかない最も大きな理由の一つに、賃料があります。空室が続いていると、少しでも損した分を回収したいと強気な賃料を設定している方もいるでしょう。
また、あえて強気の賃料を設定しているわけではなく、賃料を見直していないだけというオーナーさんもいます。どちらも借り手がつかない原因になるのです。
部屋探しをしている方は、家賃を一つの判断基準にしています。空室が続いて築年数が経っているにも関わらず、以前の賃料そのままで見直しを行っていないと、周辺の似た物件と比べて高く見えて借り手がつきにくくなってしまうのです。
賃料は、市場のニーズや周辺地域の利便性の変化、築年数や景気の変化といったさまざまな条件に応じて定期的に見直す必要があります。もし賃料を下げても、空室が埋まりさえすれば十分に元は取れます。逆に言うと、賃料を下げなければ空室期間が長引いて損が続く一方です。
仲介業者へのPRが弱いから
近年では、インターネット上で部屋探しをする方が増えています。実際に下見に行く前に、あらかじめ不動産仲介業者のホームページで気になる物件をピックアップしているケースも一般的です。
遠方からの転勤・引っ越しや、多忙でなかなか不動産屋の実店舗に赴く時間が取れない方を中心に、物件探しにインターネットが活発に利用されています。
不動産仲介業者のホームぺージに掲載されている物件は、仲介業者自身が掲載したくなるようなポイントを押さえています。たとえば、きちんと清掃やリフォームがされていて写真うつりがよい、紹介文に載せられるような魅力的な設備があるといった物件が掲載されやすくなっているのです。
当然そうした魅力的な物件は利用者にとっても手が伸びやすい物件であり、空室も早く埋まる傾向にあるのが実情です。空室が長く続いているようなら、ターゲット層に合わせて和室をなくす、風呂トイレを分離するなど、大胆なリフォームを検討するのが賢明です。
こうした設備改修やリフォームには決して少なくないお金が必要ですが、空室をただ放っておくよりはよいかと思います。
今いる入居者を逃がさない
空室を空室のままにしておくのは非常にもったいないことです。ただ、空室を埋めることも重要ですが、一方で新しく空室を作らないことも重要です。今入っている入居者が退去しないようにするには、どのような点に配慮すればよいのでしょうか。
家賃の見直し
空室を埋めるためには、賃料を見直す必要性があることを前述しました。新しい入居者に対して現状よりも安い賃料を提示したことが現入居者に知られると、クレームにつながる可能性もあります。最悪退去となると、空室を減らすつもりの行動でむしろ空室が増えてしまう結果となります。
現入居者に気持ちよく契約更新してもらうためには、多少賃貸収入が目減りしてでも現在の入居者の家賃も同時に引き下げることを検討することが賢明です。
定期的なメンテナンス
長期入居者がいるからと言って、現状にあぐらをかいていてはいけません。メンテナンスを怠っていると生活に不自由が生じ、入居者がより住みやすい物件に引っ越ししてしまう可能性があります。過ごしやすい環境を整備・維持することで、お互い気持ちよく契約更新を行えるようにメンテナンスに気を配りましょう。
具体的には、共有部を定期的に清掃する、外壁塗装や耐震工事などを行う、古い設備を入れ替えて一般的なレベルに底上げするといった工夫が必要です。入居者が快適に過ごすためのこうした対策は、新たな入居者への訴求ポイントにもなります。
もし内見時、共有部に私物が放置されていたり、ごみが散らかったりしていると、新規入居者への印象も悪くなります。できるところから改善することがおすすめです。
空室再生を専門業者に委託する
ここまでで、空室を活用しないままでいるのはもったいないこと、また空室再生の重要性がおわかりいただけたかと思います。とはいえ、オーナー自身が市場のニーズを正確に把握することは非常に大きな労力が必要です。
そこで、建物や設備の維持管理を代わりに行ってくれる専門業者に委託するのも一つの方法です。専門業者なら、どういった設備や空間の賃貸が求められているのかというノウハウの蓄積があるだけでなく、魅力を引き出すポイントも熟知しています。リフォームや原状回復といった部分に強みのある業者を選ぶと安心です。
まとめ
今回は、空室を空室でなくするためのポイントについてご紹介しました。1都3県を中心に空室の再生を請け負っている「空室・空き家再生LAB」では、オーナー様に代わって空室を入居者にとって魅力ある物件に再生させるお手伝いをしております。
建物や室内設備等の維持管理も行っており、現入居者様にも快適にお過ごしいただけるといった点でも自信があります。空室にお悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。
