修繕しなければならない状態のまま放置になってしまっていたり、なかなか入居者の方が決まらず、空室になった状態が続いたりしているアパートをお持ちのオーナーの方にとって、悩みの種となるのがローンの返済ではないでしょうか。
ローンを組んで物件を手に入れるオーナーの方も少なくありませんので、空室が続くとローンの返済に影響が出てしまいかねません。
そこで今回は、空室が与えるローンへの影響についてご紹介いたします。
オーナーのローン事情
本来所得というのは労働の対価となりますが、何もしない状態でもらえる所得のことを不労所得といいます。普段あまり意識しないかもしれませんが、内心では多くの人が不労所得を夢見ているのではないでしょうか。
何もしなくていいというのは非常に楽なことですし、老後のことなども考えると、加齢によってたとえ身体が衰えていってしまったとしても安定した所得があるというのは、精神衛生上良いという側面もあります。そこで不動産投資という形で不労所得を実現しようとアパートを購入される方も多くいらっしゃるのです。
その場合につきまとうのはローンです。ご自身の所有物となるアパートを購入する際、資金力があればそのまま一括で購入することでローンを組まなくても済むかもしれませんが、なかなかそれだけの資金力というのは現実的にはないため、多くのオーナーの方が不動産投資ローンを組まれることでしょう。
通常の住宅ローンとは違い、不動産投資ローンの場合は、家賃収入を返済に充てることが可能です。物件の価値などを考慮した上で、ローンの返済計画の中に家賃収入も含めた上で組むことがほとんどではないでしょうか。
そんな状況において、アパートの空室が残ったままの状態というのは大きな影響を与えてしまいかねません。
家賃収入が入らなくなってしまう
空室というのはその名のとおり、住民のいない部屋がある状態のことを指します。つまり、家賃収入の入らない状態です。
不動産投資ローンの返済計画の中に家賃収入を含めている場合、さすがに全部屋満室の状態で想定はしないでしょうから、一部屋で数ヶ月の空室程度であればそこまでの影響はないかもしれません。
しかし、空室の部屋数が増えていったり、一部屋の空室年月がどんどん長くなったりしてしまうことによって、徐々に影響力も膨れ上がっていってしまうのです。
ローンの返済が完了するまで家賃収入なしでは、そのアパートはオーナーの方にとって、不労所得どころか大きな負債となります。もちろんローンの返済が残っている状態では本業など他の収入源もお持ちでしょうが、それでも返済に充てるだけの収入が減ってしまいますので、負担であることに違いはありません。
たとえば家賃が7万円だったとして、一部屋当たり年間84万円の家賃収入です。一部屋で空室状態が1年間続いてしまった場合、この84万円が収入として入ってこないことになるのです。二部屋であれば年間168万円ですので、ローンに対してどれだけの影響があるのか理解できるでしょう。
ローンの返済計画が頓挫する恐れも
家賃収入をローンの返済に充てる想定であった場合、その家賃収入が入らなくなってしまうと、ローンの返済計画は大きく変更します。あらかじめ空室が出てしまうことも織り込み済みでしょうが、その想定を上回って空室状態が続いてしまうと、家賃収入以外の収入によって返済をしなければなりません。
家賃収入は金額として大変大きいものです。普段の収入に余裕がない限りはそう簡単に家賃収入分の補填は難しいのではないでしょうか。そもそも不労所得を得るために購入したアパートが、オーナーの方を苦しめることになってしまいかねないというわけです。
不動産投資ローンを組むメリットの1つに、自己負担ゼロで不動産の購入ができるというものがあります。家賃収入があてにできなくなってしまうと自己負担が発生してしまい、メリットがなくなってしまいます。そうなると最悪の場合、せっかく手に入れた不動産を売却してローン返済をすることになってしまうでしょう。
また、売却した金額ではローン残高に満たない場合もありますので、ローンだけが残ってしまう恐れもあるのです。
空室の放置は禁物！
アパートの空室はローンの返済に大きな影響を与えてしまうため、オーナーの方はいかにして空室のない状態を維持するのか常に考えなければなりません。短期間の一時的な空室であればよくあることですが、何ヶ月1年と続いていってしまうと由々しき事態となります。
また、空室の状態が長くなれば長くなるほど、空室を埋めることも難しくなってしまうため、悪循環となってしまうでしょう。中には、修繕が必要な状態のためそのままでは入居させられない部屋があり、修繕費用が出せないため空室になってしまっているケースもあるかもしれません。
修繕費用は内容によって高額になりますので、仕方のないことでもあります。しかし、そのまま放置してしまうと状況は悪くなる一方です。修繕されていない状態のまま劣化は進みますし、修繕しないことでいつまでも住民が入ってこないままになってしまうのです。
手遅れになってしまう前に、早い時点での判断が大切ではないでしょうか。現在しばらく放置になっている空室があるようでしたら、今からでも遅くありません。
まとめ
不動産投資ローンの返済に、家賃収入を含めて考えているオーナーの方は多くいらっしゃいますので、空室を放置してしまうことで、その返済計画に大きな悪影響を与えてしまうことになるでしょう。手遅れになる前にテコ入れをする必要があります。
もしも修繕費用が出せずに放置してしまっている部屋などにお困りでしたら、「空室・空き家再生LAB」にまずはご相談ください。オーナー様のご負担ゼロで再生いたします。
