空室が続くことで発生する維持費問題とは？

マンションやアパートを経営する中で忘れてはならないものが「維持費」です。入居者さえ決まってしまえばいいわけではなく、建物を維持していくためにはさまざまな費用が発生しますので、常に考慮しなければならないものです。

しかし、空室が発生してしまうと、維持費に関しても影響を受けてしまいます。そこで今回は、空室が発生するとどのような問題が起きてしまうのかご紹介します。

管理費

管理費は、アパートよりもマンションの場合によく見受けられる印象が強いのではないでしょうか。一戸建ての場合には持ち主自らが管理を行いますので管理費は発生しません。

しかし、マンションなどの集合住宅の場合には住民の方が管理をするケースはほとんどありませんので、オーナーがそれを請け負う形となるのです。管理費とは主に、「入居者の管理」と「建物の管理」に必要となる費用です。

入居者の方に対する何かしらの対応をするために必要です。たとえば賃料を滞納している方がいた場合にその催促をしたり、入居や退去の手続き、リフォームの手配から苦情の対応をしたりなど、その対応内容は多岐にわたります。

これらの対応をオーナー自ら行う場合もありますが、一般的には賃貸管理委託費として業務自体は委託することになるでしょう。とくに苦情の対応に関しては2次トラブルを誘発してしまう可能性もありますので、外部に委託することで適切な対応が可能となるでしょう。

建物は徐々に劣化していってしまうものですが、だからといって手入れや掃除をしなければ、みるみるうちに荒れ放題となり、見栄え的にも悪くなってしまいます。設備の点検などもしなければなりませんので、外部委託をすることにより、常に安全で快適な状態を保つというわけです。

建物管理についてもオーナーの方が行うのであれば費用を抑えることが可能ですが、自主管理は大変ですので外部委託する方がほとんどです。

外壁などの部分において見受けられる、経年劣化に対する修繕のために必要となる費用です。生活する上で不便でなければ修繕をする必要はないように思えてしまいますがそんなことはありません。第一に、適切な修繕ができていない建物の場合、入居希望者が感じる印象が悪くなってしまいます。

内見の際に建物のところどころに劣化が見受けられ、それがそのまま放置されていると感じたならばその物件を敬遠してしまうのも無理ありません。また修繕できる状態で行っておかなければ、建物の老朽化に拍車をかけてしまう恐れもあるのです。

経年での劣化によるものが多いので、基本的にはそれほど高い頻度で行うものではありませんが、金額は修繕内容によって大きく変わるため注意しなければなりません。数万円で住む軽微なものから何十万〜何百万と必要になるケースも考えられます。

また、退去者が出た際の部屋のリフォームに関しては毎回行わなければなりませんので、頻度などは時期などによってもばらつきがあるのではないでしょうか。おおよその目安としては家賃収入の7割というのが一般的です。

部屋の中にはさまざまな設備が用意されておりますので、それらの維持費というものも当然発生してきます。付帯設備に関しては、生活する上で欠かせないものばかりですので、維持ができていなければ当然退去の理由になってしまいますし、次の入居者が決まらない原因にもなりうるのです。

具体的には、まずガス給湯器が挙げられます。キッチンや浴室で温水を使うために必要ですので、万が一故障などをしてしまった場合には非常に大きな被害となってしまうでしょう。エアコンも夏場や冬場などには活用される設備です。またトイレや浴槽に関しても同様です。

あまり意識されない部分かもしれませんが、防災設備に関しても維持費は発生します。火災報知器やスプリンクラー、非常用の放送設備などがあり、いざというときになって機能しなければ何の意味もありません。

普段から定期的に動作チェックを行い、劣化している場合にはすぐに交換を行うなど、有事の際に備えておくために費用が発生するのです。

また、マンションやアパートには少なからず共用部というものがあります。住民の方が共用で使用する設備のことです。住んでいる方々は普段気にすることはないでしょうが、共用部分に関しても常に何かしらの費用は発生していますので、それらはオーナーが維持費として負担する部分となります。

たとえばエントランスや階段などに設置されている照明ですが、光熱費は当然発生しますので維持費として計上されることになります。その他にも、マンションであれば近年ではエレベーターが設置されている場合が多い傾向にありますので、エレベーターの仕様に関する電気代なども維持費です。

管理人の方が常駐するための個室が設けられている場合にはその部屋の光熱費も含まれますし、ゴミ置き場などに水道が設置されているということであれば、その水道代も維持費となるのです。

維持費は住民の有無に関わらず発生してしまいます。基本的には賃料から割り当てられることになるのですが、満室であれば最大の家賃収入となるところ、空室が出てしまうとその分家賃収入が下がり、全体を占める維持費の割合が高くなってしまうのです。

極端な話、すべての部屋が空室になってしまうと家賃収入はゼロであるにも関わらず、維持費だけが変わらず発生するという事態になってしまいかねないわけです。

空室があればあるほど維持費のコストは割合が高くなってしまいます。空室状態が続いてしまうのは避けなければなりませんので、空室をそのままにしてしまっているのでしたらどうにかして入居してもらいましょう。

修繕費などの問題でお困りということであれば、「空室・空き家再生LAB」までぜひお気軽にご相談ください。部屋の再生から入居者対応に至るまで対応いたします。