社会の変化が激しい時代、安定した収入源の確保や相続税・固定資産税の対策を目的として、アパート・マンション経営を行っている方もいることでしょう。その目的を達成するために必要な条件としては、アパートの空室が少ない状態であることが挙げられます。
アパートが完成したから後は入居者を待つだけと思うかもしれませんが、入居率が低ければ税金対策にはなりません。ここではアパート・マンション経営にあたり、どういった税金がかかるのかを見ていきましょう。
アパート・マンション経営で発生する税金
アパート・マンション経営で発生する税金は、主に4種類あります。一つずつ見ていきましょう。
所得税
アパートが完成して入居者の契約も完了すると、家賃収入が発生します。この定期的な収入を見込んでアパート・マンション経営をする方もいるかもしれませんが、収入に対しては課税があるのです。所得に対して課せられる税金、つまり「所得税」です。
家賃収入など不動産を貸し付けたことによる所得は「不動産所得」といわれ、収益に応じて課税されます。家賃収入は毎月の家賃だけでなく、更新料や管理費・駐車場を貸していれば駐車場利用料なども、家賃収入となります。
住民税
各市町村に納めるものです。基本的には、所得金額の10％です。
固定資産税
土地や建物、株券など所有している固定資産に対して課税されるものをいいます。不動産の所有に対しては、固定資産税と都市計画税（市街化区域内の場合）の納税が必要です。土地と建物、それぞれに税金が課せられます。
なお経営をしているかどうかではなく、所有していることに対しての課税であることが注意点です。将来的にアパート・マンション経営をするために土地を購入して所有している場合も、固定資産税が発生します。
消費税
日常生活ではお馴染みの消費税ですが、住宅の貸し付けで得られる家賃収入には課税されません。ただし駐車場の経営をしている場合は課税対象となるため、注意しましょう。またアパートの部屋を貸しオフィスや貸し店舗としてアパート・マンション経営をする場合にも、課税対象となります。
アパート・マンション経営は節税対策になる？
「土地はあるものの自分たちが生活するための住居の建築は必要がないので、土地だけで所有している」という場合には、アパートを建てることで固定資産税が低くなるのです。
また相続をする場合にも、土地だけの相続よりも、アパートが建てられているほうが相続税評価額は低くなるので、税金対策になるといわれています。
アパート・マンション経営での手取り収入はどうなる？
アパートを経営すると、納める税金がいくつかあることがわかっていただけたことでしょう。そこまで税金を納めるとなると、結局手取り収入はどうなるのだろうと不安に感じるかもしれません。
アパート・マンション経営での手取り収入は、家賃収入から支出（経費など）と税金を引いたものとなります。支出は税金だけではなく、たとえばアパートの共用部分の光熱費や修繕費、リフォームの費用などもあてはまります。
アパート・マンション経営の家賃収入は約束されたものではないが、税金はかかる
アパート・マンション経営をしていれば、「家賃収入があるのだから、経費や税金を払っても大丈夫」と思うかもしれません。アパートを建築する際には、部屋数・家賃の設定などで、計算上経費や税金が払えるように考えて設定をすることでしょう。
しかしその場合の家賃収入を、毎月満室の状態で家賃収入があると設定しているのではないでしょうか。ここで忘れてはならないのは、アパートの部屋が満室状態となる保証はどこにもなく、誰も保証はしてくれないことです。
仮に入居者がゼロのまま何か月も経過したとしても、アパートを維持する経費や、住民税・固定資産税などがゼロにはなるわけではありません。相続税の対策としてアパート・マンション経営をしている場合、入居者が存在しない場合には控除が少なくなります。そうなると相続税の対策として、有効ではなくなるのです。
「入居者が少なければ、管理もしやすいからよいかな」と考える人がいるかもしれません。しかし、そのことにおいての収入面でのメリットはないことを知っておきましょう。空室の対策としては、不動産管理会社の保証システムを利用することも考えられます。
空室で家賃収入がなくても、支払うべき税金や経費がかかることや、その費用などはあらかじめ確認しておきましょう。
まとめ
今回はアパート・マンション経営で発生する税金について、ご紹介しました。土地と建物があれば、後は固定で家賃収入が確保できるイメージがあるかもしれません。しかし、それはあくまでも部屋が満室となった場合のことです。
空室が多い場合には入居してもらうために、リフォームをしたり、家賃を下げたりと手を打たなくてはなりません。それでも空室が減らない場合は、経費と税金を支払うと赤字になってしまうことも考えられます。空室を稼働させることは、収入面だけでなく資産の有効活用としても重要なことです。
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