「不動産投資に興味はあるけど、いくらくらい用意できればはじめられるのかわからない」「初期費用0円でもはじめられるって本当？」など、不動産投資の初期費用に悩んでいる方もいるのではないでしょうか？
極端にいってしまえば、0円でもはじめられますし、1億円あっても足りないというのが不動産投資。そこで、一般的に必要とされる初期費用について解説します。
初期費用は何に使う費用？
不動産投資に必要な初期費用と聞くと、不動産購入代金、もしくは不動産購入代金の頭金と考える方もいらっしゃるかと思います。しかし、それだけを考えていると、初期費用は圧倒的に不足してしまいます。まずは、初期費用の内訳をみていきましょう。
不動産購入の頭金
不動産を購入する場合、多くの方がローンを組まれるかと思います。不動産ローンを組む場合、ある程度頭金を用意しておくと、審査にも通りやすく、ローン金額も無理のない金額に抑えられます。
頭金は多ければ多いほど望ましいですが、目安としては、不動産購入代金の10％とされています。購入価格が1,000万円なら、用意する頭金は100万円が目安です。
不動産会社に支払う仲介手数料
不動産を購入する際、物件探しから売買の交渉まで、すべて個人で行う方はまずいません。ほとんどの方が不動産業者に仲介してもらい、売買手続きを行うかと思います。この不動産会社に、仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の相場は、売買価格の約3～5％。4％で計算すると、1,000万円の物件で40万円ということになります。
諸経費
諸経費には、物件にかける火災保険料や、ローンを組む金融機関への手数料、不動産登記費用に司法書士への報酬、固定資産税に不動産取得税など、さまざまな費用が含まれます。これらの諸経費を合計すると、購入した不動産の3～5％程度です。
こちらも4％で計算すると1,000万円の不動産に対して、40万円必要ということになります。
不動産投資の初期費用を抑えるには？
不動産投資で1,000万円の物件を購入するのに、初期費用として、およそ180万円が必要であることになります。しかし、これだけの初期費用を用意できない場合、どこかで費用を抑える必要があります。抑えられる費用に関して考えていきましょう。
不動産購入代金の頭金は用意したい
不動産を購入するにあたって、金融機関でローンを組むことになります。頭金として、購入代金の10％程度を用意するとご説明しましたが、この頭金は、削るのは難しいといえるでしょう。
一般的なサラリーマンが個人でローンを組む場合、1,000万円という大きな金額のローンに対し、頭金なしではまず通りません。10％程度の頭金を用意することで、ローン審査の通過率が大幅に上がることになります。
ただし、サラリーマンや自営業で、年収が平均を大きく上回るような場合は、頭金なしでもある程度の金額のローンも組むことが可能です。年収の目安は1,000万円前後。これだけの収入があれば、頭金なしも考えてもいいでしょう。
また、現金資産や不動産資産、有価証券など、担保足り得る財産を持っている場合も、頭金なしで通る可能性があります。
不動産会社への仲介手数料は会社次第
不動産会社への売買仲介手数料も必須に見えますが、会社や条件によっては、手数料の減額、および無料化も可能です。
不動産会社が行う不動産の仲介において、買い手側だけではなく、売り手側からも仲介手数料が入るケースもあります。こういったケースの場合、交渉次第では、買い手側の仲介手数料を減額できるかもしれません。
また、不動産投資での購入であり、後にその物件の管理を任せることを条件に手数料の減額や無料化をしてくれる場合もありますので、仲介手数料に関して、相談してみる価値はあるでしょう。
諸経費は減額できるものとできないものが
諸経費は、費用によって減額ができるものとできないものにわけられます。まず、固定資産税や不動産取得税といった税金関係は、もちろん減額できません。申請に必要な印紙代なども、減額は不可です。
一方、減額できる可能性があるのは、司法書士への報酬です。一般的に不動産登記にまつわる業務に関する報酬は10～15万円程度ですが、司法書士事務所によっては、さらに安い事務手数料で請け負ってくれるところもあります。上手に探せば、この部分の費用は抑えられるでしょう。
まとめ
あくまでも一般論となりますが、不動産投資をはじめるには、購入する不動産の18％ほどの資金が必要といわれています。もちろん不動産投資を続けて、実績を積んでいくことで金融機関の審査でも有利に働くようになりますので、まずは無理のない範囲からはじめるのがいいでしょう。
こうした実績作りのお手伝いをしているのが、私たち「空室・空き家再生LAB」です。空室状態になっている物件の管理・運営はもちろん、これから不動産投資をはじめたいという方のサポート業務も行っています。
多くの空室や空き家を見てきた私たちだからこそ、効率的で無理のない不動産投資の手助けができると確信しています。ご興味ご関心のある方は、資料請求もしくはお問い合わせください。
