不動産投資を行う場合、多くの方が、不動産投資ローンを利用して物件を購入します。しかし、不動産投資をまだはじめていない方にとっては、不動産投資ローンがどのようなものかわからない点も多いでしょう。
そこでここでは、不動産投資ローンは利用すべきなのか、住宅ローンとの違い、申請の流れなどを解説します。
不動産投資ローンは利用すべき？
不動産投資を行うにあたって、ローンを利用するのはお得なのでしょうか？手元に用意できる予算で物件を購入し、家賃収入を得れば、ローンを返済する必要はなくなります。まずは、不動産投資ローンのメリットとデメリットを確認しておきましょう。
不動産投資ローンのメリット
不動産投資ローンを組むメリットは、レバレッジを利かせた投資が可能になることです。「レバレッジ」という言葉は、FXトレードの経験がある方は聞き覚えがあるかもしれません。不動産投資においても意味合いは同じで、「できるだけ投資を抑えて、大きな利益を生むこと」です。
たとえば初期費用として1,000万円用意できたとしましょう。初期費用から各種税金や諸経費などを捻出すると考え、900万円の物件を購入できたとします。この物件の利回りが5％であれば、年間の収入は45万円です。
一方、1,000万円の初期費用に加え、金融機関から3,000万円の融資を受け、5,500万円の物件を購入したとします。この場合の利回りも5％とすると、年間の収入は275万円。毎月のローンの返済が10万円だとしても、年間の収支は155万円で、900万円の物件と比較しても、大きな差が出ます。
さらに、団体信用生命保険に加入するとメリットがあります。多くの場合、ローンと同時に加入することになるこの保険は、返済中に亡くなった場合、残りのローンを支払ってくれるというものです。遺された家族に借金は残さず、不動産は残せるため、もしものときのことを考えれば、この点も大きなメリットといえるでしょう。
不動産投資ローンのデメリット
不動産投資ローンのデメリットは、何より利息がつくことです。仮に3,000万円を金利2％で35年ローンを組んだ場合、利息だけで1,000万円ほど支払うことになります。不動産投資ローンにはさまざまな商品がありますので、ご自身に合ったローンを探す必要があります。
もうひとつのデメリットが、この手間です。不動産投資ローンは、自分で金融機関や商品を探し、自分で申請、交渉をする必要があります。
住宅ローンとの違い
不動産投資ローンも住宅ローンも、物件を購入するために融資を受けるという点では同じように思えます。しかし、不動産投資ローンと住宅ローンには、決定的な違いがあります。それは、返済する原資です。
住宅ローンは、ローンを組んだ方の給与や報酬が原資となります。一方、不動産投資ローンの返済原資は、家賃収入です。住宅ローンは個人所有の「買い物」のためのローン、不動産投資は家賃収入を得るという「事業」に対するローンということになります。
そのため、一般的に不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利が高く、さらに審査項目に「購入する物件の不動産的な価値」が加味されることになります。不動産的な価値とは、わかりやすくいえば、「どのくらいの家賃収入が見込めるか」ということで、この点も、審査項目に含まれます。
このことからもわかるように、不動産投資ローンを申請するには、まず物件を決める必要があるのです。
不動産投資ローン申請の流れ
不動産投資ローンの流れを、簡単にご紹介します。不動産投資ローンを考えている方は、まず物件を探し、購入する物件を決定するのが最初の作業になります。その後、購入する物件の情報を含めた必要書類をそろえ、金融機関にローンの申請を行います。
最初に受けるのが、事前審査です。この事前審査に通過していないと、不動産の購入はできません。事前審査に通過したら、不動産売買契約を結びます。事前審査後、本審査に移ります。事前審査に通過していれば、本審査で落ちることはまずありませんが、絶対ではありませんのでご注意ください。
本審査に通過したらローン契約を結び、不動産投資ローンは完了です。まず物件を決める、という順序を間違わないようにしましょう。
まとめ
不動産投資を行う人の多くが、不動産投資ローンを利用しているのは、レバレッジの利いた投資を行うためです。実際に不動産投資ローンを利用することで収益を大きくし、安定したプラス収支を達成しやすくなります。
不動産投資ローンの審査を通るためには、確実な家賃収入を望める物件を購入する必要があります。そこでお役に立てるのが、私たち「空室・空き家再生LAB」です。
空室状態の物件や空き家などを、借り手がつく物件に生まれ変わらせる事業を行っている私たちは、借り手がつく物件を見極めるという点にも自信をもっています。
不動産投資で、もっとも重要となる物件探し。そのお手伝いをさせていただければと思います。不動産に興味のある方は、ぜひ一度ご連絡ください。
