不動産投資を始めたら確定申告は必須！正しく申告すれば還付を受ける可能性も

毎月給与を受け取っているサラリーマンの方は、確定申告という言葉は知っていても、実際に何をどうしていいのかわからないこともあることでしょう。一般的にサラリーマンの申告は、会社が代行して行っていますが、不動産投資の収入がある場合は、自分で確定申告を行う必要があります。

ここでは、不動産投資と確定申告について、簡単にご説明します。

家賃収入も課税対象

不動産投資を行い、家賃収入を得ているとすれば、その家賃収入も収入であり、収入に応じて納税する必要があります。どのくらいの家賃収入があり、そのためにどのくらいの支出があり、差し引きどのくらいの収入があったか。これを申告するのが、確定申告です。

確定申告は、毎年2月16日から3月15日の間に申告を行います。この期日に遅れると、無申告加算税という追加の税金を納付することになります。

申告するのは、前年の1月1日～12月31日の1年間における収入です。この1年間でどのくらい家賃収入があったのかを申告し、その金額に見合った税金を納付します。

確定申告には、「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。申告する用紙の色から、こう呼ばれています。それぞれの特徴を確認しておきましょう。

白色申告に必要な書類は、以下の通りです。

白色申告に必要な書類は比較的準備が難しくなく、確定申告自体の手間もあまりかかりません。その代わり、控除に関しては大きな旨味はなく、青色申告と比較すると「手軽に申告できるが節税効果が薄い」申告方法といえます。

青色申告をする場合、用意する書類がかなり多くなり、さらに複雑になります。

ここに加えて、サラリーマンの方など給与所得がある場合、源泉徴収票も必要となります。また、青色申告の場合、「正規の簿記」で帳簿をつける必要があります。簿記の知識がない方には、これが少々厄介な部分でしょう。

必要書類も多く、帳簿も本格的に作成する必要があるため、青色申告を行うには、非常に手間がかかります。しかしその代わり、青色申告の場合は「特別控除」が与えられます。

白色申告の場合、「基礎控除」として、取得から38万円が控除されますが、青色申告の特別控除は最大65万円。これだけでも、大きな節税効果といえます。

確定申告は、収入のみを申告するものではありません。当然その収入を得るために使用した費用、つまり経費も同時に計上し、差し引きどのくらい収入があったかを申告します。

家賃収入があっても経費の方が大きかった場合、不動産投資の収支はマイナス、つまり赤字ということになります。この場合は、給与と合わせて還付金を受けられる可能性が高いでしょう。

確定申告には「損益通算」という考え方があります。たとえば不動産投資で赤字が出た場合、給与所得と合わせて収入とするというものです。非常におおざっぱですが、給与所得が600万円、不動産投資でマイナス100万円だった場合、その年の収入は、500万円で計算されるということです。

すでに600万円の給与所得に対する所得税は、会社経由で納税を済ませています。しかし、実際の収入は500万円ですから、納税しすぎた分が還付されることになります。

意外と知られていないのが、不動産投資を行い、家賃収入を得ている方は、「不動産賃貸業」を行う事業主であるということです。不動産投資は個人的に行っているものと考え、流れのまま確定申告をしている場合、個人事業主として確定申告していることになります。

しかし、事業主ですから、当然法人化することも可能です。そして、状況によっては、法人化した方が、より税金対策ができる場合もあります。

法人化をする具体的なタイミングに関しては、ネットの記事などを検索すると「家賃収入が1,000万円を超えたら」などという言葉が目立ちます。ただしこれは、不動産業専業の方の場合です。

いわゆるサラリーマン大家さんの場合。税率の計算はそこまで単純ではなく、その方の状況次第で境界線は変わってきます。本業であるサラリーマンとしての収入と、家賃収入を合算して税率を考える必要があるため、細かくは税理士など、詳しい専門家に相談することをオススメします。

サラリーマンの方でも不動産投資で収入を得ている場合、必ず確定申告が必要です。白色申告は手続きが簡略化されているものの、節税効果が薄く、青色申告は手続きが煩雑化されているものの、節税効果の高い申告方法になります。

納税は国民の義務ですから、不動産投資をはじめる前に、確定申告のことも頭に入れておくといいでしょう。

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