株式投資やFXなどと比較して、意外とリスクが少ないといわれているのが、不動産投資です。その分投資に必要な予算は大きくなりますが、費用さえ目処がつけば、結果が出しやすい投資といっていいでしょう。
しかし、そんな不動産投資でも、当然失敗はあります。そして失敗をする人には、パターンがあるのです。失敗しないためにも、失敗例を把握しておくことは重要です。今回は、不動産投資の失敗するパターンを解説します。
不動産投資で重要なポイントは？
まずは不動産投資を行い、利益を出すためのロジックを再確認しておきましょう。このロジックを改めて見返すと、不動産投資で失敗する可能性を低減できるはずです。
利回りを意識する
不動産投資で重要な数字は、「利回り」です。つまり安く買って、高く貸し出すことで利回りの数字を上げ、確実に収益がプラスになるように意識することが重要になります。
利回りは地域によっても差があるため、どの程度の数字がベストかは、物件によりさまざまです。しっかりと目安の利回りを調査し、利回りの数字を意識して物件を選びましょう。
空き家にならないような物件を選ぶ
利回りを計算したとしても、それは机上の空論となりかねません。利回りは物件に借主がいて、はじめて成り立つ計算式です。計算した利回りを現実化するには、確実に入居者がいる必要があり、そのためには、空室にならないような物件を選ぶのが望ましいということになります。
物件の人気には、さまざまな要素が考えられます。駅からの近さや周辺の施設、築年数に間取り、そしてなにより、適正な家賃。これらの条件を、できるだけ兼ね備えた物件を所有するようにしましょう。
不動産投資で失敗するパターンは？
不動産投資の基本的なロジックは、空室にならないような物件を所有すること、その物件を安く購入すること、そしてできるだけ高い家賃を設定することが重要です。この基本をわかっていながら、失敗してしまうパターンを検証してみましょう。
安物買いの銭失い？
古来より、「安物買いの銭失い」という言葉があります。相場よりも安いからと飛びついて、かえって高くついてしまう例ですが、不動産投資では、このパターンが少なくありません。
「仲介業者に紹介された物件は、周辺相場と比較しても、かなりお買い得だった」「ほかの客も興味を示しており、買うなら今しかないと焦って物件を購入してしまった」こんな失敗例は枚挙に暇がありません。
しかし、冷静に考えれば、相場よりも安い物件には、それなりに理由があるはずです。その理由を調べもせずに、勢いで購入してしまうと、大きな損を被る可能性が高くなります。
たとえば同じマンションに問題を起こしてばかりの住民がいて、入居者がすぐに退出してしまう物件であったり、隣にある古い日本家屋から逃げ出してきたと思われるネズミの被害が多発する物件であったりということもあります。
きちんと内見し、多少調べれば価格が安い理由がわかるようなことも少なくありません。物件を購入するのは大きな決断ですから、他人の言うことを鵜呑みにせず、自分の目で確かめて、納得の上で購入する必要があります。
集客要素が1点しかない物件は危険
賃貸向けの物件を購入する際に、注意すべきは、その物件にどれだけ集客要素があるかです。駅から近い、高速のICに近い、近所に大きな大学のキャンパスがある、近くに大企業の工場や支社がある。このような条件をもつ物件は、集客要素があるといえるでしょう。
しかし、気をつけたいのは、その集客要素は、長期間確約されているものかどうかということです。たとえば鉄道に駅や高速のICに近い物件の場合、駅やICが廃止になることはほぼ考えられませんので、長期間確約された要素といえるでしょう。
しかし、大学のキャンパスや企業の支社、工場などの場合、長期間確約された要素とはいえない場合があります。大学のキャンパスが移設したり、企業の工場が閉鎖されたりしてしまう可能性はゼロではありません。
不動産投資は、一度物件を購入したら長期間にわたって保有するものです。長期間集客要素が落ちない、減らない物件を探す必要があります。
利回りの高さで即決
不動産投資をする場合、多くの方は不動産業者を通して購入するかと思います。この不動産業者に「この物件は利回りがよくて…」と紹介された物件に飛びつくのも、失敗してしまうパターンでしょう。
多くの不動産会社は、本当にオススメできる物件を紹介してくれます。そして、その物件の管理業務を請け負うことで利益を求めます。
しかし、不動産業者は不動産を購入してもらい、その仲介手数料でも利益を出せるのです。中には「とりあえず物件を売って、仲介手数料で利益を出す」ことを目的としている業者もいます。
こういった仲介手数料目的の業者は、利回りの高さなどを強調し、とりあえず物件を売ろうとしてくる場合があります。表面上の利回りや、業者の言葉だけを信用すると、失敗してしまうケースもあるのです。
まとめ
不動産投資は、物件ひとつひとつが高額で、失敗してしまうと非常に大きな損失を被ります。そんな失敗を避けるためには、いくつか重要なポイントがあります。
ひとつは、自分で考え判断することです。多くの失敗例は、業者など他の人が言うことを真に受けてしまったり、ひとつの集客要素や高い利回りの数字に惹かれて購入してしまったりと、自分で調べることをせずに購入してしまうことで発生します。
大きな買い物ですから、まずはしっかり自分で調査し、納得の上で、自分なりに利回りを算出するようにしましょう。
もうひとつは、優良な不動産業者に相談することです。不動産業者の中には、オーナーの相談を親身に受け、真剣に優良物件を探してくれる業者もいます。
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