不動産投資の際に意識するべきキーワードとして、「利回り」があります。利回りとは、投資額に対する収益の割合を指します。投資を行う際は、この利回りがいい物件を選びたいものです。
とはいえ、利回りが高いからといって、必ずしも投資が成功するとは限りません。今回は、不動産投資における利回りについて、その定義から理想的な利回りの目安、注意点などを解説します。
不動産投資のキーワード「利回り」って何？
利回りとは、簡単にいえば、投資金額に対する、投資対象から生まれる収益の割合のことです。利回りの考え方は、株式投資でいう配当利回りなど、ほかの投資においても考慮されていますが、とくに継続的に投資対象を保有する場合に重要視される概念です。
投資のなかでも、不動産投資はとくに長期的な継続運用を前提としていますから、利回りをしっかりと考慮して投資や運用を行っていかないと、うまくいきません。そのため、不動産投資の広告や宣伝などでは、この利回りの高さを宣伝する傾向にあります。
利回りの考え方には「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。「表面利回り」は、投資額に対する不動産から生まれる収益をそのままに割合化したもので、不動産運営にかかる管理費や税金などを考慮せずに計算した利回りです。
表面利回りはあくまで目安として計算するもので、実際の利回りは、運用にかかる諸経費の分、マイナスになります。この実質的な利回りを「実質利回り」といいます。不動産を保有し続けるうえで、収益から差し引かなければならない額を引いたものになるので、表面利回りよりは、確実に低い数値がはじき出されるのです。
実際に運用する際には、当然ながら実質利回りこそ考慮すべきですが、不動産投資の広告などではできる限り利回りを高く見せるために、表面利回りが提示されることが多くなっています。
利回りの理想や目安はどれくらい？
具体的に、不動産投資で利益を出せる理想的な利回りの数値や、ある程度安心できる目安はどれくらいなのでしょうか。
理想的な利回り、利益が継続的に出せる利回りの目安は、目的や地域によって、細かく異なってきます。
たとえば、インカムゲイン（賃料収入などの継続的な運用益）を目的にする場合は、新築で利回り8％が目安といわれています。キャピタルゲイン（物件を手放したときに出る売却益）を目的にする場合は、ある程度立地がよく、将来的に売却益が見込める場所、たとえば東京都心で5％が目安です。
地方の場合は目安が異なり、地方で新築の場合はおおむね8％以上、中古の場合は10％以上が目安となっています。
三大都市圏や地方の平均的な利回り
それでは、三大都市圏、地方など、地域別の平均的な利回りをご紹介していきましょう。
まずは三大都市圏の利回り率を見ていきましょう。首都圏では、東京都が5.7％、神奈川県は7.4％、埼玉県は8.4％、千葉県は8.9％、群馬県は12.7％などとなっています。
中京圏の愛知では7.5％、近畿圏の大都市では大阪で7％、京都府で7.1％、兵庫県で8.7％となっており、近畿圏の周辺地域では滋賀県で10.1％、奈良県で12.1％となっています。
三大都市圏以外の地方では、おおむね13％～15％と利回りは高くなっており、もっとも高い平均利回りを誇るのは鳥取で、22％にも上ります。
高い利回りでも「空室リスク」が高い物件は危険！
以上のように、利回りに関しては、ある程度地域差があります。利回りの計算方法は、年間利益から物件取得費や諸経費などを差し引いて算出されますので、物件価格が高ければ高いほど、利回りは低くなってしまいます。
すなわち、「23区内や都心の利回りは低く、地方だと利回りは高くなる」傾向にあるということです。
不動産投資の際には、利回りももちろん大切ですが、それ以上に大事なのは「空室率」です。とくにインカムゲインを狙う場合、賃料収入は、入居者がいなければ入ってくることはありません。これはあたりまえの話ではありますが、あまりに利回りばかりを気にしていると、空室率を見落としてしまいがちです。
空室率が高いということは、入居者が少なく、賃料収入が乏しくなってしまうということですし、入居者がずっと少ない物件は、物件としての価値も落ちていきます。そうした場合には、キャピタルゲインも望めません。これでは投資は、失敗してしまうでしょう。
反対に、利回りが低くても入居者が安定して多い東京都心の物件では、空室リスクが少ないため、安定したインカムゲインが望めます。さらに人気エリアは地価も上昇しますから、キャピタルゲインも期待できます。
つまり、利回りはあくまでも目安として考え、空室率を第一優先で見ていかなければ、利益を生む不動産を得られないのです。空室率は物件総数も関わるため、必ずしも地方だから高いというわけではありませんが、相対的に大都市圏の空室率は低い傾向にあります。
まとめ
以上、不動産投資の際に重視すべき利回りについて解説しました。利回りは高ければ高いほどいいというわけではありません。近年の不動産投資のセオリーは、インカムゲインを主軸に長期的に利益を得ていくというものですから、投資対象の不動産を取得する際は、空室率もしっかりとチェックしておきましょう。
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