実際に不動産投資をする場合、まずは何より、物件選びが最初の問題となります。ここで間違ってしまうと、金融機関の融資審査にも影響が出ますし、家賃収入の期待も下がってしまいます。
では、どのような物件を選ぶのがいいのでしょうか？今回は、不動産投資の物件選びのポイントについて解説します。
物件の利回りに注目
不動産投資は、購入した物件を他人に貸し、その家賃収入で収益を上げることが目的です。そこで注目したいのが、「利回り」というもの。投資向け不動産の広告などを見ると、この利回りが掲載されていることが多いので、見たことがあるという方も多いことでしょう。
しかし、この利回りには大きく分けて2つの種類があります。まずは、その差を知っておきましょう。
表面利回り
多くの不動産情報に掲載されているのが、「表面利回り」です。これは「年間の家賃収入÷物件価格×100（％）」で算出します。仮に1,500万円の物件を、10万円で貸し出した場合、表面利回りは「1,200,000÷15,000,000×100=8（％）」となり、表面利回り8％になります。
もちろん表面利回りは、高ければ高いほど望ましいものです。
実質利回り
「実質利回り」とは、年間の家賃収入から物件の維持費や管理費、税金などの支出を引いた額を物件価格で割って算出します。たとえば、1,500万円の物件10万円で貸し出し、年間の支出が60万円だった場合、実質利回りは4％です。
表面利回りの8％で単純計算すると、12年半で物件価格を回収できますが、実質利回りの4％で計算すると、25年かかります。
不動産投資を考えるうえで重要なのは、当然ながら実質利回りです。物件選びをする際は、表面利回りに振り回されず、冷静に実質利回りを考えることが重要です。
物件の利便性は空室率に直結
物件選びでもうひとつ重要になるのが、その物件のもつ利便性です。利便性の高い物件は、当然ながら人気も高く、空室になりにくいのがメリットです。
交通の利便性
利便性という言葉を聞いて、真っ先に思い浮かぶのが、交通の利便性ではないでしょうか？もちろんベストは利用客の多いターミナル駅近くです。しかし、そういった物件は、価格が高額です。
ある程度不動産投資での収入があり、資金に余力がある方であれば別ですが、サラリーマンが副業で不動産投資をはじめると考えると、いささか荷が重くなります。
そこでねらい目なのは、こうしたターミナル駅に出やすい駅です。とくにターミナル駅から比較的短時間で行ける駅でしょう。
また、駅からの距離も重要になります。駅から徒歩5分圏内であれば文句なし、10分圏内ならまずまず、15分以上かかる場合は、ほかに何か魅力的なポイントがほしいところです。
生活の利便性
利便性は、交通面だけではなく、生活の利便性にも注目です。簡単にいえば、コンビニエンスストア、スーパー、ドラッグストア、病院、学校など、生活に欠かせない施設が周辺にあるかどうかです。
駅から15分以上ですとほかの魅力が必要とご説明しましたが、たとえば物件から徒歩3分圏内に、上記で挙げたような施設がそろっていれば、評価としてはプラスが大きくなると考えていいでしょう。
そのほかの注目点
物件選びで大きなウエイトを占めるのは、利回りと利便性です。利回りは直接収支に影響のある数字、利便性は、その利回りを実現できるかどうかの指標ということになります。しかし、実際に物件選びをするのであれば、ほかにもいろいろなポイントに気をつける必要があります。
やはり大都市圏を中心に考える
21世紀に入り、日本の人口は減少傾向にあります。2020年現在も少子化が社会問題化しているように、今後も人口は、減少していくことが予想されているのです。
人口の減少は、地方からはじまります。人口が減ると、どうしても仕事が減ります。すると人は仕事を求め、都会を目指すことでしょう。実際に東京や大阪などの大都市圏は、少子化が叫ばれるようになってからも、地方から人が集まってきています。
物件探しで重要なのは、なんといっても借りてくれる人がいるかどうかです。長期的視野に立って考えると、やはり大都市圏の物件の方が、地方の物件よりも需要は大きいといえるでしょう。
長期的な集客力はあるか？
空室にならない物件の特徴は、長期的に借主が現れ続ける物件です。駅から近い物件などの優良物件がそれに当てはまります。
上記で解説した利便性ですが、とくに生活の利便性に関しては注意が必要です。多くの商業施設があっても、集客力が低い地域では、その商業施設も長続きはしません。そうなったときに、物件の魅力は大きく下がってしまいます。
また、注意したいのが、ひとつの学校やひとつの企業に集客力を頼り切っている物件です。大きな私立大学のキャンパス近くにあるからと物件を購入したら、数年後にその大学が移転しまったなどとなったら笑えない話です。
とくに、大学のキャンパス近くのワンルームは注意しましょう。繰り返しになりますが、日本は少子化という問題を抱えています。少子化に伴い、キャンパスの移転を行う大学は今後増えるはずです。事前に十分調査をしておきましょう。
新築と中古どちらがいい？
購入する物件は、中古と新築どちらがいいのでしょう？これは、投資を行う人の予算や状況、物件のある地域などによって判断するしかありません。
中古物件は購入価格が安く、実質利回りも高くなる傾向にあります。ただし、新築物件と比較すると人気は低く、空室となりやすいリスクもあるでしょう。また、築年数の古い物件になると、修繕費用や設備の老朽化を改善するための費用も必要となります。
一方、新築物件は、購入金額が高額になるのがネックです。その代わり、借主からの人気は高く、設備も最新のものがそろっているケースがほとんど。補修や修繕にかかる費用も抑えられますので、運営管理に関して楽になることでしょう。
ご自身の状況や予算などを念頭に、どちらを購入するかを検討してみましょう。
まとめ
不動産投資でどの物件を購入するかを考える場合、もっともいいのは、「自分だったらこの物件を借りるか？」「自分だったらこの物件にいくら払うだろう？」と、実際に借りる部屋を探している人の気持ちで探すことです。
不動産投資で重要となる利回りも、あくまでも入居者がいることを前提に算出する数字になります。そう考えると、もっとも大事なのは、空室にならない物件を購入することです。
私たち「空室・空き家再生LAB」は、これまで多くの空室を見てきました。そのため、どのような物件なら入居者が集まり、どのように回収すれば空室状態を解消できるかを熟知しています。
この知識と経験を活かし、不動産投資を考えているお客様のサポートも行っています。物件選びに悩んでいる方、物件探しの方法が分からない方などは、まずは一度ご相談ください。
